Una de las dudas más importantes en una operación de nuda propiedad no aparece el día de la firma, sino tiempo después: qué ocurre si la comunidad de propietarios aprueba una derrama extraordinaria para rehabilitar el edificio.
La pregunta es muy relevante en la Comunidad Valenciana, especialmente en edificios antiguos de Valencia, Alicante y Castellón. Muchas fincas construidas hace décadas necesitan actuaciones sobre fachada, cubierta, bajantes, patios interiores, ascensor, accesibilidad, eficiencia energética o conservación general. En algunos casos, además, el Informe de Evaluación del Edificio puede poner sobre la mesa deficiencias que obligan a actuar.
Cuando una vivienda se ha vendido en nuda propiedad, la situación es más delicada que en una compraventa normal. Por un lado está el nudo propietario, que tiene la titularidad de la vivienda pero no disfruta de ella. Por otro lado está el usufructuario, que sigue viviendo en la casa y utiliza el inmueble, pero ya no es propietario pleno.
Si aparece una derrama de 6.000, 12.000 o 25.000 euros para rehabilitar el edificio, la pregunta es inmediata: ¿la paga el nudo propietario o el usufructuario? ¿Depende de si es fachada, ascensor o tejado? ¿Y si la derrama se aprobó antes de vender la nuda propiedad, pero se paga después? ¿Puede pactarse otra cosa en escritura?
Este artículo analiza cómo enfocar las derramas extraordinarias en operaciones de nuda propiedad en la Comunidad Valenciana, qué conviene pactar antes de firmar, cómo afecta a la valoración y qué documentación debe revisarse en edificios antiguos.
👉 En nuda propiedad, las derramas extraordinarias no deben dejarse al azar: una rehabilitación importante puede cambiar la rentabilidad del comprador y la tranquilidad del usufructuario.
Por qué este tema es tan importante en Valencia, Alicante y Castellón
La Comunidad Valenciana cuenta con un parque de viviendas muy amplio y heterogéneo. En zonas consolidadas de Valencia, Alicante, Elche, Castellón de la Plana, Gandía, Torrent, Sagunto, Alzira, Benidorm o Alcoy, muchas viviendas interesantes para operaciones de nuda propiedad se encuentran en edificios con varias décadas de antigüedad.
En estos inmuebles, la comunidad puede enfrentarse a obras relevantes: reparación de fachada, sustitución de bajantes, impermeabilización de cubierta, instalación o modernización de ascensor, eliminación de barreras arquitectónicas, refuerzo estructural, reparación de balcones, patios, medianeras o mejora energética del edificio.
Además, cuando un edificio de uso residencial supera cierta antigüedad, puede verse afectado por obligaciones de evaluación, conservación y rehabilitación. En la Comunidad Valenciana existe el Informe de Evaluación del Edificio de viviendas, conocido como IEEV.CV, que permite valorar el estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética del edificio. Este informe puede revelar deficiencias que desemboquen en obras y derramas.
Por eso, antes de comprar o vender una nuda propiedad en un edificio antiguo, no basta con valorar la vivienda por dentro. Hay que mirar el edificio completo. Una vivienda reformada puede estar dentro de una finca con una fachada pendiente, un ascensor antiguo, una cubierta deteriorada o una ITE/IEE desfavorable.
👉 En nuda propiedad, el edificio importa tanto como la vivienda: una derrama futura puede reducir el atractivo de la operación si no se ha previsto bien.
Diferencia entre gastos ordinarios, deudas de comunidad y derramas extraordinarias
Para no confundir conceptos, conviene separar tres situaciones distintas.
Los gastos ordinarios son las cuotas habituales de comunidad: limpieza, luz de escalera, mantenimiento del ascensor, administración, seguro, pequeños mantenimientos y otros gastos periódicos. Normalmente se pagan cada mes, trimestre o semestre.
Las deudas de comunidad son cantidades ya vencidas e impagadas. Por ejemplo, cuotas ordinarias que no se han abonado, recibos atrasados o derramas aprobadas que ya deberían haberse pagado. Este supuesto requiere revisar certificado de deuda y responsabilidad frente a la comunidad.
Las derramas extraordinarias, en cambio, son aportaciones adicionales aprobadas para financiar actuaciones concretas: reparar la fachada, cambiar la cubierta, instalar un ascensor, adaptar el portal, arreglar bajantes, acometer una rehabilitación integral o pagar un proyecto técnico.
Este artículo se centra en las derramas extraordinarias vinculadas a rehabilitación, conservación, accesibilidad, ITE/IEE o mejora del edificio, no en una deuda ordinaria antigua ya generada antes de la operación.
👉 La clave es distinguir si hablamos de cuota ordinaria, deuda vencida o derrama extraordinaria futura o recién aprobada.
La primera regla: frente a la comunidad, responde el propietario
En una comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal habla de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Esto significa que, frente a la comunidad, el interlocutor natural suele ser el propietario o titular registral. En una operación de nuda propiedad, el nudo propietario es titular del dominio, aunque el uso lo tenga el usufructuario.
Por tanto, si la comunidad gira una derrama o reclama una cantidad vinculada a gastos comunes, puede dirigirse contra el titular propietario, sin perjuicio de los pactos internos que existan entre nudo propietario y usufructuario.
Esta diferencia es fundamental: una cosa es quién responde frente a la comunidad y otra distinta es quién debe soportar finalmente el coste según la escritura, la ley civil y el acuerdo entre las partes.
Por ejemplo, si la comunidad exige el pago de una derrama de rehabilitación al propietario, el nudo propietario puede tener que atender esa obligación frente a la comunidad. Pero internamente podría haberse pactado que el usufructuario asuma determinadas cantidades, o que la derrama se reparta de una forma concreta.
👉 Frente a la comunidad, normalmente se mira al propietario; entre nudo propietario y usufructuario, hay que revisar la ley civil y lo pactado en escritura.
La segunda regla: entre nudo propietario y usufructuario, hay que distinguir reparaciones ordinarias y extraordinarias
En el régimen general del usufructo, el Código Civil distingue entre reparaciones ordinarias y reparaciones extraordinarias.
Las reparaciones ordinarias son aquellas derivadas del uso natural de la cosa y necesarias para su conservación. En términos generales, corresponden al usufructuario. Tiene sentido: quien usa la vivienda debe mantenerla en buen estado por el desgaste habitual.
Las reparaciones extraordinarias son de cuenta del propietario. En una operación de nuda propiedad, ese propietario es el nudo propietario, salvo que se haya pactado otra cosa de forma válida y clara.
Una gran rehabilitación de fachada, una reparación estructural de cubierta, una actuación sobre elementos comunes deteriorados por antigüedad, la sustitución integral de bajantes o una intervención importante en el edificio suelen acercarse más al concepto de reparación extraordinaria que al simple gasto ordinario de uso diario.
Ahora bien, no todos los casos son iguales. Una cosa es una reparación necesaria para conservar el edificio y otra una mejora voluntaria, estética o de modernización. Una cosa es una pequeña reparación ordinaria y otra una actuación mayor. Por eso conviene analizar cada derrama según su naturaleza, importe, causa y acuerdo comunitario.
👉 Como criterio práctico, las grandes obras de rehabilitación del edificio suelen vincularse al propietario, pero conviene regularlo expresamente para evitar conflictos.
Qué ocurre si la derrama se aprueba después de vender la nuda propiedad
Este es el supuesto más habitual. Se firma la venta de la nuda propiedad, el vendedor conserva el usufructo vitalicio y, meses o años después, la comunidad aprueba una derrama para reparar fachada, ascensor o cubierta.
Si la escritura no dice nada, pueden surgir tensiones. El nudo propietario puede pensar que no disfruta de la vivienda y que la obra beneficia al usufructuario que vive allí. El usufructuario puede pensar que ya vendió la propiedad y que una rehabilitación estructural aumenta el valor futuro del inmueble para el comprador.
Desde un punto de vista económico, muchas derramas extraordinarias mejoran o conservan el valor patrimonial del edificio. Por eso, el comprador de la nuda propiedad debe tenerlas muy presentes al calcular su inversión.
Si se trata de obras de conservación, rehabilitación o elementos comunes esenciales, lo prudente es prever que el nudo propietario tenga una participación relevante o asuma el coste, especialmente cuando la obra aumenta la vida útil del edificio y beneficiará al pleno dominio futuro.
No obstante, puede pactarse otra distribución si las partes lo consideran equilibrado. Por ejemplo, que el usufructuario asuma pequeñas derramas de mantenimiento hasta un límite anual y que el nudo propietario asuma derramas estructurales o extraordinarias por encima de determinada cuantía.
👉 Si la derrama nace después de la venta, la escritura debe decir qué ocurre: no conviene depender solo de interpretaciones posteriores.
Qué ocurre si la derrama ya estaba aprobada antes de vender la nuda propiedad
Este supuesto exige todavía más cuidado. Si antes de la firma ya existe una derrama aprobada por la comunidad, aunque se vaya a pagar en varios plazos durante los meses siguientes, la operación debe reflejarlo claramente.
No es lo mismo comprar una nuda propiedad sabiendo que hay una derrama de 15.000 euros aprobada, que descubrirla después de firmar. El comprador debe conocerla porque afecta al precio real de adquisición y al riesgo económico.
En estos casos, lo habitual es revisar actas de comunidad, certificado de deuda, acuerdos aprobados, calendario de pagos, presupuesto de obra, posibles subvenciones y forma de financiación.
La escritura debería indicar si esa derrama queda a cargo del vendedor/usufructuario, del comprador/nudo propietario, si se descuenta del precio o si se paga directamente con parte del precio de la compraventa.
Si no se regula, pueden aparecer reclamaciones posteriores. El comprador puede alegar que no conocía un coste relevante. El vendedor puede pensar que al transmitirse la nuda propiedad ya no le corresponde. La comunidad, por su parte, exigirá el pago conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y a los acuerdos adoptados.
👉 Una derrama aprobada antes de firmar debe tratarse como un dato económico esencial de la operación.
Fachada: quién debe pagar una rehabilitación exterior
Las fachadas son uno de los puntos más frecuentes en edificios antiguos de la Comunidad Valenciana. Desprendimientos, grietas, humedades, balcones deteriorados, cornisas, revestimientos y problemas de seguridad pueden obligar a una intervención importante.
Cuando la comunidad aprueba una rehabilitación de fachada, normalmente hablamos de una actuación sobre un elemento común del edificio. Si la obra es necesaria para conservar la finca, garantizar seguridad o cumplir requerimientos municipales, suele tener carácter extraordinario y patrimonial.
En una venta de nuda propiedad, esta derrama puede impactar mucho en el comprador. La fachada rehabilitada mejora la conservación y valor futuro del edificio, pero también supone un coste inmediato que puede reducir la rentabilidad de la inversión.
Por eso, si hay indicios de fachada pendiente, andamios previstos, informes técnicos, requerimientos municipales o presupuestos en estudio, debe revisarse antes de firmar. No basta con mirar el interior de la vivienda.
Lo recomendable es pactar expresamente quién asumirá una derrama de fachada ya aprobada y qué ocurrirá si se aprueba en el futuro durante el usufructo.
👉 En edificios antiguos de Valencia, Alicante o Castellón, la fachada puede ser el gran coste oculto de una nuda propiedad.
Tejado, cubierta y terrazas comunitarias
La cubierta o tejado es otro elemento crítico. Una filtración en cubierta puede afectar a varias viviendas y obligar a una reparación importante.
Estas obras suelen tener un componente claro de conservación estructural del edificio. Aunque el usufructuario viva en la vivienda y pueda beneficiarse de que cesen humedades o filtraciones, la obra protege el valor del inmueble y de la finca a largo plazo.
Si la comunidad aprueba una derrama para impermeabilizar cubierta, reparar tejas, sustituir tela asfáltica, arreglar terrazas comunes o resolver filtraciones, conviene tratarla como una actuación extraordinaria salvo que se trate de un mantenimiento muy menor.
En la práctica, el comprador de la nuda propiedad debe preguntar por la cubierta antes de firmar, especialmente en áticos, últimas plantas o edificios sin rehabilitación reciente.
También debe revisarse si existen reclamaciones previas de vecinos, informes de peritos, partes de seguro o actas que hablen de filtraciones. Todo ello puede anticipar una derrama futura.
👉 Una cubierta deteriorada puede convertir una operación aparentemente atractiva en una inversión con coste adicional importante.
Ascensor: instalación, sustitución o modernización
El ascensor merece un análisis separado porque puede tener muchas variantes.
No es lo mismo pagar el mantenimiento ordinario del ascensor que aprobar una derrama para instalarlo por primera vez, sustituirlo completamente, adaptarlo a normativa, renovar maquinaria o hacerlo accesible desde cota cero.
La instalación de ascensor en edificios antiguos puede revalorizar mucho la vivienda, especialmente en ciudades como Valencia, Alicante y Castellón, donde todavía hay fincas sin ascensor o con ascensores antiguos y poco accesibles.
Desde la óptica del nudo propietario, un ascensor nuevo puede aumentar el valor futuro de la vivienda. Desde la óptica del usufructuario, puede mejorar muchísimo la calidad de vida, especialmente si es una persona mayor o con movilidad reducida.
Por eso, en este tipo de derramas puede ser razonable pactar soluciones equilibradas. Si la obra beneficia directamente al usufructuario en su vida diaria, puede valorarse una participación parcial. Si la obra es una inversión patrimonial de largo plazo, puede asumirse por el nudo propietario. La clave es pactarlo antes y no discutirlo cuando la derrama ya está aprobada.
👉 El ascensor puede beneficiar al usufructuario hoy y al nudo propietario mañana; por eso conviene regularlo con especial claridad.
Accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas
Las obras de accesibilidad son especialmente relevantes en operaciones de nuda propiedad, porque muchas veces el usufructuario es una persona mayor.
Puede tratarse de rampas, salvaescaleras, ascensor a cota cero, adaptación de portal, puertas automáticas o mejoras que facilitan el acceso al edificio.
Estas actuaciones pueden venir solicitadas por personas mayores, personas con discapacidad o acordadas por la comunidad conforme a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal. En algunos casos pueden ser obligatorias o tener un régimen especial de mayorías y coste.
Desde el punto de vista humano, una obra de accesibilidad puede ser imprescindible para que el usufructuario siga viviendo en casa. Desde el punto de vista patrimonial, también mejora la funcionalidad y valor de la vivienda.
En estos casos, conviene huir de una respuesta automática. Si el usufructuario necesita la obra para poder permanecer en su hogar, puede plantearse una solución pactada, especialmente si esa necesidad ya era previsible al firmar. Pero si la obra forma parte de una rehabilitación estructural o mejora permanente del edificio, el nudo propietario debe valorar su impacto patrimonial.
👉 Las obras de accesibilidad tienen una dimensión jurídica, económica y humana: no deben tratarse como una simple derrama más.
ITE, IEE e IEEV.CV: por qué pueden anticipar derramas
En la Comunidad Valenciana, el Informe de Evaluación del Edificio puede ser clave para detectar riesgos antes de comprar o vender una nuda propiedad.
Un IEEV.CV desfavorable o con deficiencias puede implicar obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética. Incluso cuando todavía no exista una derrama aprobada, el informe puede anticipar que la comunidad tendrá que invertir dinero en los próximos años.
Para el comprador de una nuda propiedad, esto es fundamental. Si adquiere pensando en una rentabilidad determinada, pero el edificio necesita una rehabilitación importante, el coste real de la operación cambia.
Para el usufructuario vendedor, también es importante. Si la vivienda se vende sin informar de una ITE/IEE desfavorable o de requerimientos municipales conocidos, la operación puede generar conflictos posteriores.
Por eso, en edificios antiguos, debe pedirse información sobre ITE, IEE, IEEV.CV, actas comunitarias, informes técnicos y obras previstas. En Valencia, Alicante y Castellón, esta revisión es especialmente recomendable en fincas de más de cincuenta años o con patologías visibles.
👉 Antes de valorar una nuda propiedad en un edificio antiguo, conviene preguntar no solo por la vivienda, sino por el estado técnico de todo el edificio.
Cómo afecta una derrama extraordinaria al precio de la nuda propiedad
Una derrama extraordinaria puede afectar directamente al precio.
Si existe una obra aprobada o muy probable, el comprador descontará el coste esperado de su valoración. No es lo mismo comprar una nuda propiedad en una finca sin derramas previstas que hacerlo en un edificio con una rehabilitación de fachada pendiente de 20.000 euros por vivienda.
La valoración debería contemplar el valor de mercado de la vivienda, la edad del usufructuario, la duración esperada del usufructo, los gastos ordinarios, las cargas y las derramas previsibles.
Si la derrama la asume el comprador, lo lógico es que lo tenga en cuenta en el precio. Si la asume el vendedor o se paga con parte del precio, la operación puede mantenerse más limpia para el inversor.
También puede ocurrir que una obra mejore mucho el valor futuro de la vivienda. Por ejemplo, instalar ascensor en una finca sin ascensor puede aumentar el valor patrimonial de la vivienda. Aun así, el comprador debe calcular plazo, coste, financiación y riesgo de ejecución.
👉 Una derrama no siempre destruye valor: a veces lo crea, pero debe incorporarse al cálculo económico de la operación.
Qué conviene pactar en la escritura de nuda propiedad
La mejor forma de evitar conflictos es pactar expresamente el régimen de derramas antes de firmar.
La escritura puede distinguir entre gastos ordinarios, reparaciones ordinarias, derramas extraordinarias, obras estructurales, mejoras voluntarias, accesibilidad, eficiencia energética, obras aprobadas antes de la firma y obras aprobadas después.
Algunas cláusulas prácticas pueden prever lo siguiente:
- Que las cuotas ordinarias de comunidad sean asumidas por el usufructuario mientras dure el usufructo, si así se pacta.
- Que las derramas extraordinarias estructurales o de rehabilitación sean asumidas por el nudo propietario, salvo pacto distinto.
- Que las derramas ya aprobadas antes de la firma se descuenten del precio o sean pagadas directamente en notaría.
- Que las derramas de pequeña cuantía o mantenimiento ordinario sean asumidas por el usufructuario hasta un límite anual.
- Que las obras de accesibilidad solicitadas por el usufructuario se regulen caso por caso.
- Que ambas partes deban comunicarse inmediatamente cualquier convocatoria, acta, presupuesto o requerimiento técnico.
- Que el nudo propietario tenga derecho a recibir actas y documentación comunitaria aunque no ocupe la vivienda.
- Que se establezca un domicilio y correo electrónico para notificaciones de comunidad y comunicaciones entre las partes.
Estos pactos no deben redactarse de forma genérica. Deben adaptarse al edificio concreto y a la situación económica y personal del usufructuario.
👉 En nuda propiedad, una buena cláusula de derramas puede evitar un conflicto de miles de euros.
Qué documentación debe revisarse antes de firmar
Antes de vender o comprar una nuda propiedad en un edificio antiguo de la Comunidad Valenciana, conviene revisar documentación comunitaria y técnica.
La nota simple informa sobre titularidad y cargas registrales, pero no siempre revela el estado real del edificio. Por eso deben pedirse también las últimas actas de comunidad, presupuestos ordinarios, acuerdos sobre obras, derramas aprobadas, certificado de deuda, información sobre fondo de reserva y posibles informes técnicos.
También es recomendable preguntar al administrador de fincas si hay obras previstas, reclamaciones por fachada, problemas de cubierta, bajantes, humedades, ascensor o requerimientos municipales.
En edificios de más antigüedad, conviene revisar si existe ITE, IEE o IEEV.CV, si se han detectado deficiencias y si hay plazos para subsanarlas.
En operaciones con inversores, esta revisión debería formar parte del expediente de venta. Permite explicar el precio, anticipar riesgos y evitar que el comprador descubra después una derrama que ya era previsible.
👉 La due diligence de una nuda propiedad debe incluir la comunidad de propietarios, no solo la escritura y la nota simple.
Qué ocurre si el usufructuario no puede pagar una derrama
Puede ocurrir que, por pacto, el usufructuario deba asumir determinadas cuotas o derramas, pero luego no tenga capacidad económica para pagarlas.
Esta situación debe tratarse con prudencia, especialmente si hablamos de personas mayores con ingresos limitados. Una derrama elevada puede poner en riesgo su estabilidad financiera.
Si el impago afecta a la comunidad, la comunidad puede iniciar reclamación conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Y aunque internamente se haya pactado que pague el usufructuario, frente a la comunidad el inmueble y el propietario pueden verse afectados.
Por eso, cuando se pacta que el usufructuario asuma ciertos gastos, debe hacerse de forma realista. No tiene sentido imponerle derramas extraordinarias imprevisibles si su pensión no permite afrontarlas.
Una alternativa es fijar límites anuales, repartir por naturaleza de la obra o prever que, si la derrama supera determinada cantidad, se renegocie o la asuma el nudo propietario con derecho a compensación futura si procede.
👉 En nuda propiedad, el pacto debe ser jurídicamente claro, pero también económicamente realista para una persona mayor.
Ejemplo práctico en Valencia
Imaginemos una vivienda en Valencia capital, en un edificio de los años sesenta. La propietaria, de 78 años, vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio.
La vivienda está reformada, pero la fachada del edificio presenta grietas y balcones deteriorados. En las últimas actas de comunidad ya se menciona la necesidad de pedir presupuestos para rehabilitación.
Si el comprador no revisa las actas, puede valorar la operación como si no existiera ese riesgo. Pero si un año después se aprueba una derrama de 18.000 euros por vivienda, surgirá el conflicto.
La solución correcta habría sido detectar el riesgo antes de firmar, incorporarlo a la valoración y pactar quién asumiría la derrama si finalmente se aprobaba.
En un caso así, puede pactarse que la derrama de fachada, al ser una obra de conservación extraordinaria y mejora estructural del edificio, sea asumida por el nudo propietario, pero descontando parcialmente su coste del precio de compra. Otra opción sería retener una parte del precio hasta conocer el importe definitivo de la obra.
👉 El problema no es que exista una posible derrama; el problema es no verla, no valorarla y no pactarla.
Ejemplo práctico en Alicante
Pensemos ahora en una vivienda en Alicante, en un edificio sin ascensor. El propietario mayor quiere vender la nuda propiedad para obtener liquidez, pero seguir viviendo en casa.
La comunidad lleva años hablando de instalar ascensor, aunque todavía no hay acuerdo definitivo. Si se instala, la vivienda aumentará de valor, pero el coste por vecino será relevante.
Para el usufructuario, el ascensor puede ser vital si tiene problemas de movilidad. Para el comprador, puede ser una mejora patrimonial muy interesante. Sin embargo, también supone un desembolso importante.
En este caso, la operación debería prever expresamente qué ocurre si se aprueba el ascensor durante el usufructo. Puede pactarse reparto, asunción por el nudo propietario, participación del usufructuario si la obra le beneficia directamente o ajuste de precio inicial.
Lo importante es no cerrar la operación como si el ascensor fuera una hipótesis irrelevante cuando ya aparece en actas o conversaciones comunitarias.
👉 Las obras de ascensor deben analizarse antes de firmar porque pueden modificar tanto el uso presente como el valor futuro de la vivienda.
Ejemplo práctico en Castellón
En Castellón de la Plana, pensemos en una vivienda situada en un edificio con cubierta antigua y problemas de filtraciones. La comunidad todavía no ha aprobado derrama, pero hay reclamaciones de vecinos de las últimas plantas y un informe técnico recomienda impermeabilizar.
Si se vende la nuda propiedad sin revisar ese informe, el comprador puede encontrarse con un coste extraordinario poco después de firmar.
En este caso, la cubierta afecta a la conservación del edificio y puede ser una obra extraordinaria. Lo prudente sería incorporar el riesgo al precio, pedir presupuesto estimado y pactar por escrito quién asumirá la derrama.
También podría plantearse una retención o ajuste si la comunidad aprueba la obra dentro de un plazo determinado tras la firma.
Esta forma de trabajar aporta transparencia y reduce conflictos entre usufructuario, nudo propietario y comunidad.
👉 En edificios con patologías conocidas, la derrama futura debe tratarse como un riesgo económico real, no como una posibilidad lejana.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga una derrama extraordinaria en una nuda propiedad?
Depende de la naturaleza de la derrama y de lo pactado. Frente a la comunidad, la obligación suele dirigirse al propietario. Entre nudo propietario y usufructuario, las reparaciones ordinarias suelen corresponder al usufructuario y las extraordinarias al propietario, salvo pacto claro en escritura.
¿Puede pactarse que el usufructuario pague todas las derramas?
Puede pactarse una distribución interna de gastos, pero debe hacerse con prudencia. Si se impone al usufructuario una carga excesiva o imprevisible, puede generar conflictos y resultar poco realista, especialmente en personas mayores con pensión limitada.
¿Qué pasa si la derrama se aprobó antes de vender la nuda propiedad?
Debe declararse y regularse en la operación. Puede pagarse con parte del precio, descontarse, retenerse o asignarse expresamente a una de las partes. Ocultarla o no tratarla puede generar problemas posteriores.
¿Y si se aprueba después de la venta?
Habrá que revisar la escritura. Si no dice nada, habrá que analizar si la obra es ordinaria, extraordinaria, necesaria, de mejora o de accesibilidad, y aplicar la normativa y criterios civiles correspondientes.
¿Una rehabilitación de fachada suele pagarla el nudo propietario?
En muchos casos, una gran rehabilitación de fachada se aproxima a una reparación extraordinaria o mejora de conservación del edificio, por lo que suele vincularse al propietario. Aun así, lo recomendable es pactarlo expresamente.
¿El usufructuario puede votar en la comunidad sobre una derrama?
Normalmente el derecho de voto corresponde al propietario, aunque puede haber representación o autorización. En operaciones de nuda propiedad conviene regular cómo se informarán las partes y quién asistirá o votará en juntas relevantes.
¿Qué ocurre con obras de accesibilidad solicitadas por una persona mayor?
Deben analizarse con especial sensibilidad. Pueden ser necesarias para que el usufructuario siga viviendo en casa y también mejorar el valor del edificio. Conviene regular reparto, límites y procedimiento de decisión.
¿Debe revisarse el IEEV.CV antes de comprar una nuda propiedad?
Sí, especialmente en edificios antiguos. Un informe desfavorable o con deficiencias puede anticipar obras y derramas futuras que afecten al precio y a la rentabilidad.
Conclusión
Las derramas extraordinarias son uno de los puntos más importantes y menos visibles en una operación de nuda propiedad.
En la Comunidad Valenciana, donde existen muchos edificios antiguos en Valencia, Alicante y Castellón, las obras de fachada, ascensor, cubierta, accesibilidad, eficiencia energética o rehabilitación integral pueden tener un impacto económico muy relevante.
La regla práctica es clara: frente a la comunidad, la obligación suele dirigirse al propietario; entre nudo propietario y usufructuario, hay que distinguir gastos ordinarios, reparaciones extraordinarias y lo pactado en escritura.
Por eso, antes de vender o comprar una nuda propiedad, conviene revisar actas de comunidad, certificado de deuda, obras aprobadas, presupuestos, ITE/IEE/IEEV.CV, fondo de reserva, requerimientos municipales y posibles ayudas públicas.
La mejor protección es una escritura clara. No basta con decir que el usufructuario paga unos gastos y el nudo propietario otros. Hay que concretar qué ocurre con derramas de fachada, tejado, ascensor, accesibilidad, eficiencia energética y obras aprobadas antes o después de la firma.
Cuando se hace bien, la nuda propiedad puede ser una solución segura para que una persona mayor obtenga liquidez y siga viviendo en casa. Cuando se ignoran las derramas, una operación aparentemente tranquila puede convertirse en un conflicto económico entre comprador, vendedor y comunidad.
👉 En nuda propiedad, las derramas extraordinarias no se improvisan: se revisan, se valoran y se pactan antes de firmar.
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