Cuando una persona se plantea vender la nuda propiedad de su vivienda en la Comunidad Valenciana, una de las preguntas más importantes suele ser esta:¿cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF?
Es una duda completamente lógica. Porque una cosa es entender cómo funciona la nuda propiedad desde el punto de vista patrimonial y otra muy distinta saber qué ocurre después en la declaración de la renta. Y aquí conviene ser claros: aunque este artículo esté pensado para propietarios de la Comunidad Valenciana, las reglas básicas del IRPF aplicables a la venta de la nuda propiedad vienen marcadas por la Ley estatal del IRPF y por los criterios interpretativos de la Agencia Tributaria. 
En Tujubilacion creemos que este tema debe explicarse sin alarmismos y sin tecnicismos innecesarios. Porque el IRPF importa, sí, pero lo importante de verdad es entender cuándo hay ganancia patrimonial, cómo se calcula y cuándo puede existir exención, especialmente si hablamos de personas mayores de 65 años.
La primera idea clave: vender la nuda propiedad puede generar una ganancia patrimonial en IRPF
La regla general en IRPF es que las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de una transmisión se calculan por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del elemento transmitido. Esa es la base de partida para cualquier venta de nuda propiedad.
Esto significa que, si vendes la nuda propiedad de una vivienda, Hacienda analizará si con esa operación se ha puesto de manifiesto una ganancia patrimonial. Si la hay, en principio se integra en la base del ahorro del IRPF. Si no la hay, podría existir una pérdida patrimonial, con las reglas generales del impuesto.
En la Comunidad Valenciana, el tratamiento básico del IRPF no cambia por vender aquí la vivienda
Este es un punto importante para evitar confusiones.
Aunque la vivienda esté en Valencia, Alicante o Castellón, las normas que determinan si existe o no ganancia patrimonial en IRPF al vender la nuda propiedad siguen siendo, con carácter general, las de la Ley del IRPF y los criterios de la AEAT. La escala del ahorro tiene componente estatal y autonómico, pero la lógica de la ganancia y sus exenciones básicas viene de la normativa estatal.
Por tanto, cuando alguien busca “IRPF al vender la nuda propiedad en Comunidad Valenciana”, lo correcto es explicarle que el análisis esencial no cambia por estar en esta comunidad, aunque luego puedan existir otras cuestiones distintas en otros impuestos o en la práctica notarial y registral.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender la nuda propiedad
La lógica general del cálculo es sencilla en su planteamiento, aunque luego cada caso exige afinar bien los números.
La ganancia o pérdida patrimonial se obtiene comparando:
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el valor de transmisión de lo que vendes
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y el valor de adquisición de lo que en su día compraste o adquiriste
En una venta de nuda propiedad, no se transmite la plena propiedad, sino solo ese derecho. Por eso, la AEAT ha recordado que, para valorar la nuda propiedad, debe separarse el valor del inmueble y el valor del usufructo. De hecho, en una novedad publicada en INFORMA en 2026, la Agencia indica que el valor de transmisión de la nuda propiedad es la diferencia entre el valor total del inmueble y el valor del usufructo en el momento de la operación, y que puede utilizarse esa misma proporción para determinar qué parte del valor de adquisición corresponde a la nuda propiedad y cuál al usufructo.
Dicho de forma sencilla: si vendes solo la nuda propiedad, no se compara el precio total histórico de la vivienda con el precio actual de venta como si estuvieras transmitiendo el pleno dominio. Hay que aislar el valor del derecho realmente transmitido.
Qué se incluye en el valor de transmisión y en el valor de adquisición
La AEAT explica que, para calcular una ganancia patrimonial por transmisión onerosa, el valor de transmisión parte del importe real efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado. Y el valor de adquisición parte del importe real por el que se adquirió el bien o derecho, con sus ajustes correspondientes.
Además, en la práctica del impuesto, también deben tenerse en cuenta los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente, así como los gastos vinculados a la adquisición cuando procedan, porque influyen en el cálculo final de la ganancia.
Por eso, para saber el impacto real en IRPF no basta con decir: “vendo por X y compré por Y”. En una operación de nuda propiedad bien analizada hay que ajustar correctamente qué parte del valor corresponde al derecho transmitido y qué gastos afectan de verdad al cálculo.
Lo más importante para muchos propietarios: la exención para mayores de 65 años
Aquí está uno de los puntos más relevantes de todo el artículo.
La Ley del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Y la AEAT va un paso más allá de forma expresa: indica que esta exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, siempre que se reserve el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
Esto es especialmente importante para el público de Tujubilacion, porque muchas operaciones de nuda propiedad se estructuran precisamente así:
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el propietario vende la nuda propiedad
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mantiene el usufructo vitalicio
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y sigue viviendo en la vivienda
Si además se cumplen los requisitos legales, la ganancia patrimonial puede quedar exenta en IRPF.
Pero cuidado: no toda venta relacionada con nuda propiedad queda automáticamente exenta
Aquí conviene afinar mucho y no simplificar en exceso.
La AEAT también aclara que, cuando el pleno dominio de una vivienda ya está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos les resultan aplicables las exenciones previstas por transmisión de la vivienda habitual, aunque se trate de su vivienda habitual.
Esto significa que hay una diferencia muy importante entre:
Caso A: una persona que todavía ostenta el pleno dominio de su vivienda habitual y transmite la nuda propiedad, reservándose el usufructo vitalicio.
Caso B: una persona que ya era solo nudo propietario o solo usufructuario de una vivienda cuyo dominio estaba previamente dividido.
En el primer caso, la exención puede aplicarse si se cumplen los requisitos. En el segundo, la AEAT dice expresamente que no.
Qué requisitos deben cumplirse para esa exención de mayores de 65 años
La AEAT recoge dos ideas clave.
La primera es que, a efectos de esta exención, se entiende que el contribuyente transmite su vivienda habitual cuando la vivienda sea su habitual en ese momento o lo hubiera sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
La segunda es que, en el caso específico de transmisión de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, la AEAT añade que el titular mayor de 65 años debe haber ostentado durante un plazo continuado de, al menos, tres años el pleno dominio de esa vivienda habitual.
Por tanto, no basta con tener más de 65 años. También importa:
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que la vivienda sea la habitual en los términos fiscales exigidos
-
que se trate del supuesto correcto
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y que el contribuyente hubiera tenido el pleno dominio en los términos que exige la AEAT
Si no se aplica la exención, ¿cómo tributa la ganancia?
Si la operación no queda exenta, la ganancia patrimonial se integra en la base liquidable del ahorro del IRPF. Para la Renta 2024, la AEAT publica una escala total estatal + autonómica del ahorro del 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 28 %, por tramos.
A efectos prácticos, esto significa que la factura fiscal no se calcula con un tipo único para toda la ganancia, sino por tramos. Y también significa que conviene revisar siempre la escala vigente en el ejercicio concreto de la venta, porque el impuesto se declara en la renta del año en que se transmite.
¿Influye que la operación se cobre en un solo pago o con renta?
Sí puede influir en cómo se estructura la operación patrimonial, pero para la exención de mayores de 65 años la AEAT aclara que la ganancia exenta por transmisión de la vivienda habitual se aplica tanto si la contraprestación se recibe a cambio de un capital como si se recibe a cambio de una renta, temporal o vitalicia.
Esto es muy útil porque en la práctica de la nuda propiedad pueden existir estructuras con:
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pago único
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pago combinado
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o rentas periódicas
Y la exención, cuando procede, no queda limitada solo al caso de cobro íntegro inmediato.
Un error muy frecuente: confundir IRPF con otros impuestos de la operación
Cuando una persona vende la nuda propiedad de su vivienda, no debería mezclar todo bajo la etiqueta de “impuestos”.
El IRPF analiza la posible ganancia patrimonial del transmitente. Pero eso no agota todo el coste fiscal de la operación, porque pueden existir además otras cuestiones como la plusvalía municipal o gastos de formalización. Ese análisis, sin embargo, es distinto y no debe confundirse con la tributación en renta. La propia AEAT separa claramente el tratamiento en IRPF de otras obligaciones tributarias ligadas a la transmisión.
Por eso, cuando alguien pregunta por el IRPF al vender la nuda propiedad en Comunidad Valenciana, la respuesta correcta es:
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primero hay que ver si existe ganancia patrimonial
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después si hay exención
-
y solo luego cuantificar la tributación real si no queda exenta
Cuándo conviene revisar el caso con especial cuidado
Hay algunos supuestos en los que no conviene generalizar:
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cuando la vivienda no es claramente la habitual
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cuando el dominio ya estaba desmembrado antes de la operación
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cuando no está claro cuánto del valor histórico corresponde a la nuda propiedad
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cuando hubo herencias, donaciones o adquisiciones parciales
En estos casos, el análisis fiscal debe hacerse con especial detalle antes de tomar decisiones.
