Cuando una persona vende la nuda propiedad de su vivienda y se reserva el usufructo, una de las preguntas más importantes no es solo cuánto dinero va a recibir o cuánto vale la vivienda. La pregunta que más problemas evita a futuro suele ser otra:
¿Quién paga qué a partir de la firma?
Y es una pregunta clave. Porque una nuda propiedad bien planteada no se apoya solo en una buena valoración o en una escritura clara. También necesita que queden bien definidos los gastos, las obligaciones de mantenimiento y las responsabilidades económicas que corresponderán al usufructuario y al nudo propietario después de la operación. 
En la Comunidad Valenciana —ya sea en Valencia, Alicante o Castellón— la base jurídica principal no cambia: lo esencial viene del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que sí cambia de una operación a otra es cómo se pacta y cómo se deja redactado en escritura, que es donde realmente se gana tranquilidad o, si se hace mal, donde empiezan los conflictos.
En esta guía te explico qué gastos se pactan entre usufructuario y nudo propietario, cuáles suelen corresponder a cada parte y qué conviene dejar por escrito para evitar dudas en el futuro.
Lo primero: qué es lo importante en una nuda propiedad
En una nuda propiedad, el vendedor transmite la propiedad del inmueble, pero conserva el usufructo, normalmente vitalicio. El Código Civil dice que los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo y, en su defecto, las reglas legales del propio Código. Esto es muy importante porque significa que, aunque existe una base legal general, la escritura puede concretar con mucho detalle cómo se repartirán gastos y obligaciones.
Dicho de forma sencilla: la ley da una regla general, pero una buena escritura adapta esa regla al caso concreto.
Por eso, cuando alguien pregunta quién paga el IBI, la comunidad o una derrama, la respuesta correcta no es solo “depende de la ley”, sino también:
depende de cómo se haya pactado y de cómo haya quedado recogido en la escritura.
La regla general del Código Civil: ordinario para el usufructuario, extraordinario para el nudo propietario
La idea básica del Código Civil es bastante clara. El usufructuario debe hacerse cargo de las reparaciones ordinarias que necesite la cosa usufructuada. Por el contrario, las reparaciones extraordinarias corresponden al propietario. Además, el usufructuario está obligado a poner en conocimiento del propietario la necesidad de las reparaciones extraordinarias cuando resulten precisas.
Esta regla general es la que sirve de punto de partida para casi todo:
• lo ordinario suele corresponder al usufructuario
• lo extraordinario suele corresponder al nudo propietario
Pero después, en la práctica, hay que aterrizar eso en conceptos concretos.
Qué suele pagar el usufructuario
En una operación bien estructurada, el usufructuario suele asumir los gastos ligados al uso y disfrute ordinario de la vivienda.
Esto normalmente incluye:
• suministros corrientes como agua, luz o gas
• mantenimiento ordinario del inmueble
• pequeñas reparaciones por el desgaste natural del uso
• y, con mucha frecuencia, también determinados gastos recurrentes de la vivienda, si así se pacta claramente
La lógica es sencilla: si el usufructuario es quien vive en la casa y disfruta de ella, es razonable que asuma los gastos derivados de ese uso cotidiano. Esa lógica encaja con la regla general del Código Civil sobre reparaciones ordinarias.
Qué suele pagar el nudo propietario
El nudo propietario, como titular de la propiedad, suele asumir lo que tiene naturaleza más estructural, más patrimonial o más extraordinaria.
Normalmente esto incluye:
• reparaciones extraordinarias
• obras importantes que afecten a la estructura o estabilidad del inmueble
• actuaciones de gran entidad que no deriven del uso cotidiano
• y determinados gastos vinculados a la propiedad como tal, según cómo se pacte en escritura
La idea aquí también es lógica: el nudo propietario no usa la vivienda, pero sí conserva el valor patrimonial futuro del inmueble, por lo que los gastos extraordinarios o de fondo suelen relacionarse con su posición de propietario. El Código Civil atribuye expresamente al propietario las reparaciones extraordinarias.
El punto que más dudas genera: la comunidad de propietarios
Aquí conviene ser especialmente prudente, porque la práctica genera muchas dudas.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la obligación de contribuir a los gastos generales del inmueble corresponde al propietario. Además, la ley también indica que, si la vivienda está en usufructo, la asistencia y el voto en junta corresponden al nudo propietario, salvo determinadas reglas de representación.
Esto significa que, desde la lógica estricta de la propiedad horizontal, la comunidad mira al propietario. Sin embargo, en la práctica de muchas operaciones de nuda propiedad se pacta que el usufructuario asuma los gastos comunitarios ordinarios derivados del uso diario y que el nudo propietario asuma las derramas extraordinarias o grandes inversiones del edificio.
La clave aquí no es improvisar. La clave es dejarlo perfectamente pactado en la escritura, distinguiendo entre:
• cuota ordinaria de comunidad
• derramas extraordinarias
• mejoras del edificio
• y obras estructurales o de accesibilidad
Si esto no se separa bien, es cuando aparecen los conflictos.
El IBI: quién es el obligado y qué conviene pactar
Otro gran foco de dudas es el IBI.
Desde un punto de vista tributario, el criterio habitual es que el usufructuario tenga un papel principal como titular del derecho de disfrute frente al impuesto local, aunque internamente las partes pueden pactar otra distribución económica entre ellas. De hecho, incluso cuando se pacta que lo pague el nudo propietario, ese pacto no necesariamente altera quién aparece como obligado frente a la Administración, sino que ordena la relación interna entre las partes. Esta idea aparece explicada con claridad en análisis jurídicos recientes sobre usufructo e IBI.
Traducido a la práctica: antes de firmar conviene dejar muy claro dos cosas distintas:
• quién asumirá económicamente el IBI entre las partes
• y qué implicaciones tiene eso frente al Ayuntamiento
En muchas operaciones se pacta que lo asuma el usufructuario por ser quien disfruta del inmueble. En otras, por estrategia o equilibrio de la operación, puede pactarse de forma distinta. Lo importante es que se haga de forma expresa y consciente.
Derramas y obras extraordinarias: donde más se discute después
Si hay un punto que conviene cerrar muy bien, es este.
No basta con escribir “los gastos ordinarios serán del usufructuario y los extraordinarios del nudo propietario”. Eso ayuda, pero a veces no es suficiente. Conviene concretar ejemplos y supuestos, porque en la práctica una derrama puede discutirse si responde a:
• mantenimiento ordinario acumulado
• mejora voluntaria
• adaptación legal del edificio
• accesibilidad
• eficiencia energética
• o reparación estructural
Como el Código Civil remite a la noción de reparaciones ordinarias y extraordinarias, y la propiedad horizontal añade la realidad comunitaria, una buena escritura debe bajar a tierra esa distinción.
En una operación bien planteada conviene dejar claro, por ejemplo, quién pagará:
• derramas por fachada
• tejado
• ascensor
• bajantes
• accesibilidad
• rehabilitación estructural
• o mejoras no necesarias
Cuanto más concreto quede esto, menos margen habrá para problemas futuros.
Mantenimiento interior de la vivienda
En general, el mantenimiento ordinario interior suele recaer sobre el usufructuario.
Hablamos de cuestiones como:
• pequeñas reparaciones por uso
• grifos, persianas o elementos de desgaste
• mantenimiento normal de cocina, baño o carpintería interior
• y todo aquello que deriva de habitar la vivienda día a día
La lógica vuelve a ser la misma: lo que se desgasta por usarlo normalmente corresponde a quien lo usa. Esto encaja con la regla legal de las reparaciones ordinarias a cargo del usufructuario.
Seguro del hogar: otro punto que conviene pactar
El seguro no siempre se menciona, pero debería.
Antes de firmar conviene definir:
• si existirá seguro de continente
• si habrá seguro de contenido
• quién lo contratará
• quién lo pagará
• y cómo se repartirá la cobertura en función de la posición de cada parte
En muchos casos, el usufructuario asume el seguro ligado al uso ordinario, mientras que el nudo propietario puede querer asegurar el valor patrimonial del inmueble. Esto no lo resuelve automáticamente la ley con el mismo detalle que otras cuestiones, por lo que conviene dejarlo pactado expresamente.
Gastos de notaría, registro e impuestos de la operación
Además de los gastos posteriores al día a día del inmueble, también hay que pactar o, al menos, tener claros los gastos iniciales de la operación.
Aquí suelen entrar:
• notaría
• registro
• gestoría, si se utiliza
• impuestos derivados de la transmisión
• y posibles costes de documentación o valoración
En este punto no hay una única práctica universal para todas las operaciones, así que conviene dejarlo expresamente regulado desde el principio. En la Comunidad Valenciana, además, el ITP-AJD es un tributo cedido cuya gestión corresponde a la Administración tributaria valenciana, por lo que la estructura concreta de la operación puede tener implicaciones a revisar caso por caso.
Qué pasa si no se pacta bien
Cuando los gastos no se pactan con claridad, lo que ocurre es bastante previsible:
• cada parte interpreta la ley a su favor
• aparecen dudas con comunidad o derramas
• se discute sobre quién debía pagar qué
• y una operación que debía aportar tranquilidad acaba generando tensión
La buena noticia es que esto se puede evitar casi siempre con una escritura bien preparada. Como el Código Civil da tanta importancia al título constitutivo del usufructo, la prevención no está tanto en “confiar en que luego nos entenderemos”, sino en dejarlo claro desde el primer día.
Lo más recomendable: distinguir tres bloques de gastos
En la práctica, suele ser muy útil dividir los gastos en tres bloques:
Gastos de uso diario
Suministros y mantenimiento ordinario. Suelen vincularse al usufructuario.
Gastos de conservación estructural
Obras grandes, reparaciones extraordinarias, grandes derramas. Suelen vincularse al nudo propietario.
Gastos mixtos o discutibles
Comunidad ordinaria, IBI, seguros, determinadas derramas o mejoras. Estos son los que más conviene concretar expresamente en la escritura.
Este esquema sencillo evita gran parte de los malentendidos.
Comunidad Valenciana: mismo marco legal, misma necesidad de claridad
En Valencia, Alicante o Castellón, la lógica jurídica básica es la misma porque viene del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal. No hay una regla diferente por provincia sobre quién paga lo ordinario o lo extraordinario. Lo que marca la diferencia real entre una operación buena y una problemática es el nivel de detalle con el que se pactan los gastos.
Por eso, cuando alguien busca “qué gastos se pactan entre usufructuario y nudo propietario en la Comunidad Valenciana”, en realidad está buscando una respuesta práctica:
qué conviene dejar atado antes de firmar para evitar problemas después.
Y la respuesta es: prácticamente todo lo que pueda generar interpretación.
El enfoque de Tujubilacion
En Tujubilacion ayudamos a propietarios de Valencia, Alicante y Castellón a estudiar no solo si la nuda propiedad encaja, sino también cómo debe estructurarse para que la operación les deje tranquilidad real.
Eso incluye revisar con calma:
• qué gastos asumirá cada parte
• cómo se reflejará el usufructo
• qué debe quedar claro sobre IBI, comunidad y derramas
• y cómo adaptar la escritura a la situación concreta del propietario
Conclusión
En una nuda propiedad, los gastos no deberían dejarse “para luego”.
Deberían quedar pactados desde el principio.
La regla general es clara: el usufructuario suele asumir lo ordinario y el nudo propietario lo extraordinario. Pero entre ambos extremos hay muchos conceptos —IBI, comunidad, derramas, seguros o mejoras— que deben quedar muy bien definidos en la escritura.
Cuando esto se pacta con claridad, la nuda propiedad puede ser una herramienta excelente para obtener liquidez sin perder el hogar. Cuando no se pacta bien, pueden aparecer conflictos que eran perfectamente evitables.
