Cuando una persona conserva el usufructo de una vivienda mantiene mucho más que un simple permiso para permanecer en ella. Mantiene un derecho real de uso y disfrute sobre un bien que, en propiedad, puede pertenecer a otra persona.

El Código Civil define esta estructura jurídica y establece que los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que marque el título constitutivo y, en su defecto, las reglas legales del propio Código.

En la Comunidad Valenciana esta figura aparece con frecuencia en operaciones de nuda propiedad con usufructo vitalicio, en herencias o en decisiones de planificación patrimonial. Por ello, entender bien qué puede hacer un usufructuario, cuáles son sus límites y qué gastos le corresponden es fundamental para evitar problemas o malentendidos.

Qué significa ser usufructuario

Ser usufructuario significa tener el derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno.

En una vivienda, esto suele traducirse en algo muy concreto:

• poder vivir en la vivienda

• poder utilizarla libremente

• en muchos casos, poder alquilarla y cobrar las rentas

El usufructuario no es un ocupante precario ni alguien que dependa de la voluntad del propietario. Tiene un derecho real protegido por la ley. Además, si el usufructo se inscribe en el Registro de la Propiedad, ese derecho gana seguridad jurídica frente a terceros.

Base legal del usufructo en la Comunidad Valenciana

Aunque este artículo esté orientado a la Comunidad Valenciana, la regulación del usufructo se encuentra principalmente en el Código Civil.

Esta norma establece:

• las facultades del usufructuario

• sus obligaciones

• las causas de extinción del usufructo

Además, el Registro de la Propiedad permite inscribir el usufructo como derecho real sobre un inmueble, lo que aporta publicidad y seguridad jurídica.

Qué derechos tiene el usufructuario

1. Derecho a usar y disfrutar de la vivienda

Este es el derecho principal.

El usufructuario puede vivir en la vivienda y utilizarla durante todo el tiempo que dure su derecho.

En la práctica, esto significa poder continuar viviendo en la casa con plena legitimidad jurídica.

2. Derecho a percibir los frutos

El artículo 471 del Código Civil establece que el usufructuario tiene derecho a percibir los frutos naturales, industriales y civiles del bien.

En el caso de una vivienda, los frutos civiles suelen ser:

• las rentas del alquiler

Esto implica que el usufructuario puede obtener rendimiento económico del inmueble.

3. Derecho a alquilar la vivienda

El artículo 480 del Código Civil permite al usufructuario arrendar la vivienda a terceros.

Por tanto, puede:

• alquilar la vivienda

• cobrar las rentas

• gestionar el arrendamiento

Eso sí, los contratos celebrados por el usufructuario suelen extinguirse cuando termina el usufructo.

4. Derecho a ceder o vender su usufructo

Aunque muchas personas lo desconocen, el usufructuario puede ceder o vender su derecho de usufructo.

Sin embargo, el comprador solo tendrá ese derecho durante el tiempo que reste de usufructo.

Lo que no puede hacer es vender la vivienda como propietario pleno.

5. Derecho a realizar mejoras

El artículo 487 del Código Civil permite al usufructuario hacer mejoras útiles o de recreo en el inmueble.

Estas mejoras deben cumplir una condición importante:

• no alterar la forma ni la sustancia del bien

En general, el usufructuario no tiene derecho a indemnización por esas mejoras, aunque puede retirarlas si no dañan el inmueble.

Qué NO puede hacer el usufructuario

1. Vender la vivienda

El usufructuario no puede vender la vivienda como si fuera propietario.

Solo puede transmitir su derecho de usufructo.

2. Alterar la esencia del inmueble

El usufructuario debe respetar la forma y sustancia del bien.

Esto significa que no puede realizar obras que transformen radicalmente la vivienda sin consentimiento del propietario.

3. Descuidar la conservación del inmueble

El artículo 497 del Código Civil obliga al usufructuario a cuidar el bien como un buen padre de familia.

Esto implica mantener la vivienda en buen estado y evitar daños por negligencia.

Obligaciones del usufructuario

1. Cuidar la vivienda diligentemente

El usufructuario debe utilizar la vivienda de forma responsable y conservarla adecuadamente.

El disfrute del inmueble siempre va acompañado de un deber de cuidado.

2. Asumir las reparaciones ordinarias

El artículo 500 del Código Civil establece que el usufructuario debe realizar las reparaciones ordinarias.

Se consideran reparaciones ordinarias aquellas necesarias para el mantenimiento normal del inmueble, derivadas del uso habitual.

3. Avisar de reparaciones extraordinarias

Las reparaciones extraordinarias corresponden al propietario.

Sin embargo, el usufructuario tiene la obligación de avisar cuando sea necesario realizarlas.

Esto está recogido en el artículo 501 del Código Civil.

4. Responder por daños si cede su derecho

Si el usufructuario alquila o cede su derecho, sigue siendo responsable de los daños causados por la persona que ocupe la vivienda bajo su autorización.

Reparto de gastos entre usufructuario y nudo propietario

La regla general del Código Civil es clara:

• el usufructuario paga las reparaciones ordinarias

• el propietario paga las reparaciones extraordinarias

Además, en muchas operaciones se especifica en escritura quién paga otros gastos como:

• IBI

• comunidad de propietarios

• derramas

• seguros

• suministros

Cuanto más claro quede este reparto en el contrato, menos conflictos surgirán en el futuro.

Qué ocurre cuando se extingue el usufructo

El artículo 513 del Código Civil establece las principales causas de extinción del usufructo.

Entre ellas destacan:

• fallecimiento del usufructuario (en el usufructo vitalicio)

• finalización del plazo

• renuncia del usufructuario

• pérdida total del inmueble

• reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona

Cuando el usufructo termina, el nudo propietario pasa a ser pleno propietario del inmueble.

Errores frecuentes sobre el usufructo

Pensar que el usufructuario es como un inquilino

No es correcto.

El usufructuario tiene un derecho real sobre el inmueble, no un simple contrato de alquiler.

Creer que puede hacer cualquier obra

No puede modificar la esencia del inmueble sin acuerdo con el propietario.

Pensar que no tiene gastos

El usufructuario debe asumir las reparaciones ordinarias y mantener la vivienda en buen estado.

Creer que no puede alquilar la vivienda

En la mayoría de los casos sí puede alquilarla y percibir las rentas.

Preguntas frecuentes

¿Puede el usufructuario vivir en la vivienda?

Sí. Es una de las manifestaciones principales del usufructo.

¿Puede alquilar la vivienda?

Sí. Puede arrendarla y cobrar las rentas.

¿Puede vender la casa?

No. Solo puede vender o ceder su derecho de usufructo.

¿Qué reparaciones debe pagar?

Las reparaciones ordinarias necesarias para la conservación del inmueble.

¿Cuándo termina el usufructo vitalicio?

Normalmente con el fallecimiento del usufructuario.

Conclusión

Los derechos y obligaciones del usufructuario en la Comunidad Valenciana se entienden mejor partiendo de una idea clave: el usufructuario no es propietario pleno, pero sí tiene un derecho muy fuerte sobre la vivienda.

Esto implica que puede:

• vivir en la vivienda

• usarla libremente

• alquilarla

• percibir las rentas

Pero también debe:

• cuidar el inmueble

• asumir las reparaciones ordinarias

• respetar la forma y sustancia del bien

Comprender bien esta figura es esencial para tomar decisiones patrimoniales con tranquilidad y seguridad en operaciones de nuda propiedad.

Si quieres entender mejor cómo funciona esta fórmula jurídica, te recomendamos leer también:

– Venta de la nuda propiedad en Valencia 
– Derechos y obligaciones del nudo propietario en la Comunidad Valenciana
– Cuánto se cobra por vender la nuda propiedad de una vivienda