Cuando una vivienda está dividida entre usufructuario y nudo propietario, una de las preguntas más habituales es muy sencilla pero también muy importante: ¿quién paga qué?

Entender qué significa la nuda propiedad o el usufructo es relativamente fácil, pero en la práctica surgen muchas dudas sobre cómo se reparten los gastos del día a día, las reparaciones, la comunidad de propietarios o las derramas.

En la Comunidad Valenciana, como en el resto de España, la base jurídica principal para resolver esta cuestión está en el Código Civil. Esta norma distingue con bastante claridad entre las obligaciones del usufructuario y las del propietario. Además, el Consejo General del Notariado también explica de forma expresa esta diferencia al abordar quién paga la comunidad o las derramas cuando existe usufructo y nuda propiedad.

En Tujubilacion creemos que este aspecto debe explicarse con claridad, porque muchos conflictos no nacen de la operación en sí, sino de no haber dejado bien definido quién asume cada gasto.

La idea general: el usufructuario paga lo ordinario y el nudo propietario lo extraordinario

La regla general más importante es la siguiente:

• el usufructuario suele asumir los gastos ordinarios vinculados al uso y conservación normal de la vivienda

• el nudo propietario suele asumir los gastos extraordinarios o estructurales ligados a la propiedad

El Código Civil establece que el usufructuario debe realizar las reparaciones ordinarias necesarias para la conservación del bien, mientras que el propietario debe asumir las reparaciones extraordinarias.

El Consejo General del Notariado resume esta lógica de forma muy clara: el usufructuario suele pagar los gastos ordinarios de la comunidad, mientras que el nudo propietario suele asumir las derramas extraordinarias.

En términos sencillos:

quien disfruta de la vivienda suele asumir lo cotidiano; quien conserva la propiedad desnuda suele asumir lo estructural o excepcional.

Qué se entiende por gastos ordinarios

El Código Civil considera reparaciones ordinarias aquellas que se derivan del uso normal del inmueble y que son necesarias para su conservación.

En una vivienda, esto suele incluir:

• pequeñas reparaciones de mantenimiento

• arreglos derivados del uso cotidiano

• sustitución de elementos desgastados por el uso

• gastos corrientes necesarios para conservar la vivienda en funcionamiento normal

Por esta razón, estos gastos suelen corresponder al usufructuario, ya que es quien utiliza y disfruta del inmueble.

Qué se entiende por gastos extraordinarios

Los gastos extraordinarios son aquellos que van más allá del mantenimiento habitual y afectan de forma más profunda al inmueble.

El Código Civil atribuye estas reparaciones al propietario.

En la práctica, suelen incluir:

• obras estructurales importantes

• intervenciones relevantes en cubiertas o fachadas

• reparaciones graves que no derivan del uso ordinario

• actuaciones necesarias para conservar la estructura del edificio

Por tanto, estos gastos suelen corresponder al nudo propietario.

Comunidad de propietarios: quién paga las cuotas ordinarias

Uno de los puntos que más dudas genera es el pago de la comunidad.

Según explica el Consejo General del Notariado, cuando existe usufructo y nuda propiedad:

• las cuotas ordinarias de comunidad suelen corresponder al usufructuario

• las derramas extraordinarias suelen corresponder al nudo propietario

Las cuotas ordinarias están relacionadas con el funcionamiento habitual del edificio y el disfrute cotidiano de la vivienda, por lo que normalmente las paga el usufructuario.

Derramas extraordinarias: quién las asume

Las derramas extraordinarias suelen ser una de las principales fuentes de conflicto si no se aclaran bien.

Siguiendo la lógica del Código Civil, las derramas vinculadas a actuaciones extraordinarias suelen corresponder al nudo propietario.

Por ejemplo:

• obras de rehabilitación del edificio

• grandes intervenciones en fachada o cubierta

• derramas por reformas estructurales

• actuaciones importantes en elementos comunes

Este tipo de gastos se relacionan más con la conservación estructural del inmueble que con su uso cotidiano.

Suministros de la vivienda

Aunque el Código Civil no enumera de forma concreta los suministros modernos, desde un punto de vista práctico estos gastos suelen corresponder al usufructuario.

Esto se debe a que forman parte del uso normal de la vivienda.

Normalmente incluyen:

• luz

• agua

• gas

• internet

• tasa de basuras si depende del uso

• otros consumos cotidianos

En términos prácticos, quien vive en la vivienda o la explota económicamente suele asumir estos gastos.

El IBI: uno de los gastos que conviene pactar bien

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) suele generar dudas.

No siempre se percibe claramente si es un gasto vinculado al uso o a la propiedad. Por eso, en muchas operaciones se regula expresamente en la escritura.

El Código Civil permite que el título constitutivo del usufructo establezca cómo se reparten determinados gastos.

Por ello, lo más recomendable es dejar expresamente pactado quién pagará el IBI.

Seguros del hogar y del continente

Con los seguros ocurre algo parecido.

En la práctica suele distinguirse entre:

• seguros vinculados al uso de la vivienda

• seguros vinculados a la estructura o al valor del inmueble

Por este motivo conviene dejar bien definido en la escritura:

• quién contrata el seguro

• qué cobertura incluye

• quién paga la prima

• cómo se gestionan los siniestros

Una regulación clara evita problemas futuros.

Reparaciones dentro de la vivienda

Una forma sencilla de entender el reparto es la siguiente.

Reparaciones derivadas del uso cotidiano

Corresponden normalmente al usufructuario.

Ejemplos:

• mantenimiento ordinario

• pequeñas reparaciones

• sustituciones derivadas del desgaste normal

Reparaciones estructurales o graves

Corresponden normalmente al nudo propietario.

Ejemplos:

• obras importantes del inmueble

• reparaciones estructurales

• intervenciones necesarias para la conservación profunda del edificio

Qué ocurre si el usufructuario no realiza las reparaciones ordinarias

El Código Civil prevé esta situación.

Si el usufructuario no realiza las reparaciones ordinarias tras ser requerido, el propietario puede hacerlas a costa del usufructuario.

Esto demuestra que no se trata solo de una recomendación, sino de una obligación real.

Qué ocurre si el nudo propietario no realiza las reparaciones extraordinarias

También existe una solución legal.

Si el propietario no realiza las reparaciones extraordinarias indispensables, el usufructuario puede hacerlas y reclamar al final del usufructo el aumento de valor que hayan producido.

Incluso puede retener la cosa hasta que se le reintegre el importe correspondiente.

Esto refuerza una idea importante: el nudo propietario no puede desentenderse completamente del inmueble.

Por qué en la Comunidad Valenciana conviene dejarlo bien definido

En las operaciones de nuda propiedad con usufructo vitalicio, muy habituales en la Comunidad Valenciana, dejar claro el reparto de gastos es fundamental.

El Registro de la Propiedad aporta seguridad jurídica a los derechos inscritos, pero la claridad económica depende en gran medida de cómo se haya redactado la operación.

Por eso conviene definir claramente cuestiones como:

• cuotas ordinarias de comunidad

• derramas extraordinarias

• IBI

• suministros

• seguros

• mantenimiento ordinario

• obras extraordinarias

Errores frecuentes en el reparto de gastos

Pensar que todo lo paga quien vive en la vivienda

No es correcto. El usufructuario paga normalmente lo ordinario, pero lo extraordinario suele corresponder al nudo propietario.

Pensar que todo lo paga el propietario

Tampoco es correcto. El usufructuario tiene obligaciones claras de mantenimiento.

No distinguir entre cuota ordinaria y derrama extraordinaria

Es uno de los errores más comunes.

No definir claramente el IBI o los seguros

Estos gastos conviene pactarlos expresamente.

Confiar en acuerdos verbales

En este tipo de operaciones, lo más seguro es dejar todo documentado.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la comunidad ordinaria?

Normalmente el usufructuario.

¿Quién paga las derramas extraordinarias?

Generalmente el nudo propietario.

¿Quién paga las reparaciones pequeñas?

El usufructuario, porque forman parte del mantenimiento ordinario.

¿Quién paga las grandes obras?

El nudo propietario, porque se consideran reparaciones extraordinarias.

¿Quién paga el IBI?

Conviene pactarlo expresamente en la operación.

Conclusión

El reparto de gastos entre usufructuario y nudo propietario en la Comunidad Valenciana parte de una idea clara: lo ordinario suele corresponder al usufructuario y lo extraordinario al nudo propietario.

Sin embargo, más allá de esta regla general, la tranquilidad real nace de dejar bien definido el reparto desde el principio.

En operaciones de nuda propiedad, muchos problemas no surgen por falta de ley, sino por falta de claridad en los acuerdos.